Nieuwbouw kopen · tussen tekenen en notaris
Bouwrente berekenen voor je nieuwbouwhuis
Tussen het tekenen van je koop-/aannemingsovereenkomst en de afspraak bij de notaris bouwt de aannemer gewoon door. Elke termijn die in die tijd vervalt, schuift door naar de notaris, met rente erbij. Vul je contract in. Je ziet wat er op je nota van afrekening komt en wat je daarna per maand aan rente kwijt bent, tot je de sleutel krijgt.
Jouw contract, termijn voor termijn
De ingevulde getallen horen bij een verzonnen rijwoning. Zet je eigen bedragen en datums erin: de uitkomst rekent mee terwijl je typt en blijft op dit apparaat bewaard. Er gaat niets naar een server.
Zo loopt je geld mee met de bouw
Sleep door de tijd. Elke laag die erbij komt is een termijn op je factuur. Oranje is de periode waarin de rente bij de aannemer oploopt, blauw de periode waarin je bank uit het depot betaalt.
…
- Gefactureerd
- Bouwrente opgebouwd
- Nog in het depot
Per maand tijdens de bouw
| Maand | Uit depot naar aannemer | Nog in depot | Hypotheekrente | Depotrente terug | Netto rente | Met woonlast |
|---|
Een gedeeltelijke maand (de eerste en de laatste) telt alleen de dagen mee waarop de lening al liep of het depot nog niet leeg was. Aflossing staat er niet in; die betaal je daarnaast.
Drie rekeningen, één bouw
Bouwrente, uitstelrente of renteverlies?
Drie woorden die door elkaar heen gebruikt worden, voor drie verschillende rekeningen. Ze volgen elkaar op in de tijd. Wie dat ziet, snapt meteen waarom de nota van de notaris hoger uitvalt dan de koopsom.
Vóór je tekent
Financieringsvergoeding
- Wie rekent
- De ontwikkelaar
- Waarover
- Termijnen die al vervallen waren toen je tekende
- Waar zie je het
- Onder II.C van de aannemingsovereenkomst
- Belasting
- Telt als deel van de koopsom, niet als rente
Van tekenen tot de notaris
Bouwrente (uitstelrente)
- Wie rekent
- De ontwikkelaar
- Waarover
- Grond en termijnen die vóór de levering vervallen
- Waar zie je het
- Op de nota van afrekening van de notaris, vaak met btw erover
- Belasting
- Kan als eigenwoningrente aftrekbaar zijn (besluit uit 2013)
Van de notaris tot de oplevering
Rente tijdens de bouw
- Wie rekent
- Je bank
- Waarover
- Je hele lening, min de depotrente over wat nog in het depot staat
- Waar zie je het
- Maandelijks op je rekening
- Belasting
- Eerste 2 jaar: betaalde min ontvangen rente aftrekbaar
Wat banken en adviseurs renteverlies tijdens de bouw noemen, is een stukje van die laatste rekening: de rente die je betaalt over geld dat nog in het depot staat, min de depotrente die je daarover terugkrijgt. Vergoedt je bank in het depot dezelfde rente als je hypotheekrente, dan is dat stukje nul. Dan betaal je alleen rente over wat de aannemer al van je heeft gekregen.
Elke maand later bij de notaris kost geld
De grootste knop zit niet bij jou, maar bij de planning. Elke maand dat de notaris later is, telt bij elke vervallen termijn een maand rente op. En in die maand vervallen er vaak nieuwe termijnen, die ook naar de notaris schuiven. Hoe verder de bouw is als je eindelijk bij de notaris zit, hoe harder dat gaat.
Weet je je bouwrente, dan kun je verder met de rest van de rekening: meerwerk, keuken, afwerking en dubbele lasten. Daarvoor is er de planner om de kosten van een nieuwbouwwoning te berekenen; vul daar het bedrag uit deze rekenhulp in bij bouwrente.
Extra bouwrente als de notaris opschuift
Waar staan de bedragen in je contract?
Veel nieuwbouw wordt verkocht met een model-overeenkomst van Woningborg of SWK. De nummers hieronder komen uit het model van Woningborg; bij SWK heten de artikelen soms anders, maar je zoekt naar dezelfde woorden.
- Grond. In de koopovereenkomst van de grond staat de koopsom en of er rente over loopt, met een percentage en een ingangsdatum.
- II.A en artikel 4 lid 3. De termijnen die al vervallen waren op de dag dat je tekende. Hierover begint de uitstelrente op je tekendatum.
- Artikel 4 lid 1. De termijnregeling: welk deel van de aanneemsom je betaalt bij de start, bij de vloer, het casco, het dak en de oplevering.
- Artikel 4 lid 5 en 7. Je recht op uitstel van betaling tot de levering, het percentage uitstelrente en de btw die daarbovenop komt.
- II.C. Een eventuele financieringsvergoeding over termijnen van vóór je tekendatum. Dat bedrag staat al vast en hoort bij de koopsom.
- Hypotheekofferte. De depotrente en hoe lang de bank die vergoedt.
Betaal geen termijn voordat je eigenaar bent
Woningborg zegt het zelf in de algemene toelichting bij de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen: je hebt tot de levering recht op uitstel van betaling, en je doet er goed aan geen termijnen te betalen zolang de grond niet aan je geleverd is en je het Woningborg-certificaat niet hebt.
"Betalingen die door of namens de Verkrijger zijn verricht vóór afgifte van het Woningborg-certificaat en bovendien ook vóórdat de Levering heeft plaatsgevonden, vallen niet onder de afbouwwaarborg van Woningborg."Algemene toelichting bij de Woningborg-aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (model 1 januari 2016)
Krijg je vóór de notaris toch een factuur met een betaaltermijn van veertien dagen? Leg hem naast artikel 4 lid 5 van je overeenkomst. Staat daar uitstel van betaling tot de levering, dan gaat het bedrag mee naar de notaris, met de uitstelrente erbij. Dat is precies het bedrag dat deze rekenhulp uitrekent.
Telt bouwrente mee voor je aangifte?
Deze rekenhulp rekent geen belasting uit, want dat hangt af van je inkomen, je eerdere woningen en je hypotheekvorm. Wel zo veel:
- De Belastingdienst keurde in 2013 goed dat bouwrente over de periode ná het tekenen tot de levering als rente op je eigenwoningschuld kan tellen. Rente over de periode daarvóór hoort volgens datzelfde besluit bij de koopsom (besluit BLKB2013/312M).
- Voor een nieuwbouwdepot geldt de tweejaarsregeling: de rente die je betaalt min de rente die je over het depot krijgt, is maximaal 2 jaar aftrekbaar. Die 2 jaar beginnen op de dag dat je tekent, of als je dan nog geen lening had, op de dag dat je de lening bij de notaris tekent (Belastingdienst).
- Staat er na die 2 jaar nog geld in het depot, dan is de rente over dat deel niet meer aftrekbaar. Valt je oplevering na die datum, dan zie je dat in de uitkomst.
Twijfel je over jouw situatie, laat dan je hypotheekadviseur of de BelastingTelefoon meekijken voordat je de aangifte instuurt.
Rente per dag, gedeeld door 365
Dat is de eerste termijn uit het voorbeeld in de rekenhulp: start bouw op 15 oktober, notaris op 15 december.
- De uitstelrente loopt vanaf de vervaldatum van de termijn, of vanaf je tekendatum als die later is, tot de levering.
- Rente over de grond: koopsom van de grond × percentage × dagen tot de levering, gedeeld door 365. Ligt de ingangsdatum vóór je tekendatum, dan staat dat deel apart.
- Een termijn die op de leverdatum zelf vervalt, betaal je bij de notaris zonder uitstelrente. Een termijn na de levering betaalt de bank op de vervaldatum uit je depot.
- Na de levering telt elke dag de hypotheekrente over je hele lening, min de depotrente over wat er die dag nog in het depot staat.
- Btw: het Woningborg-model rekent 21% btw over de uitstelrente (artikel 4 lid 7). Dat vinkje staat standaard aan. Btw over de rente op de grond tel je alleen mee als je koopovereenkomst dat zegt.
- Niet meegerekend: aflossing, notariskosten, meerwerk en een depotrente die na een paar maanden stopt.
Peil voor Funda is er ook voor Firefox
Peil voor Funda staat bij Mozilla Add-ons. De extensie is bedoeld om bij kavels een kostenpaneel te tonen en bij nieuwbouw uit te leggen hoe bouwrente werkt. Voor de berekening met je eigen datums en bedragen gebruik je de rekenhulp op deze pagina.
De extensie leest de geopende Funda-pagina in je browser, zonder gegevens naar Peil te sturen. Peil is niet verbonden aan Funda.
Versie 1.0.0 is publiek beschikbaar. Deze versie is niet door ons in Firefox getest.
Bronnen
- Algemene toelichting bij de Woningborg-aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, projectmatige bouw (model 1 januari 2016): uitstelrente (artikel 4 lid 5), II.A en II.C, advies om niet vóór de levering te betalen.
- Gepubliceerde aannemingsovereenkomst volgens het Woningborg-model van 1 januari 2020: termijnregeling 10, 20, 20, 10, 20 en 20 procent, de rekenwijze van de uitstelrente (artikel 4 lid 5) en btw over die rente (artikel 4 lid 7).
- Belastingdienst, nieuwbouwdepot: wat mag ik aftrekken?: tweejaarsregeling en verrekening van depotrente.
- Besluit BLKB2013/312M, Staatscourant 2013, 5951: definitie van bouwrente en het verschil met rente van vóór het tekenen.
Gecontroleerd op 14 oktober 2026. De bedragen in de rekenhulp zijn een schatting op basis van wat jij invult; de nota van afrekening van je notaris is leidend.