Kopen voordat je verkoopt · overbrugging
Overbruggingshypotheek berekenen: hoeveel kun je overbruggen?
Koop je een nieuw huis voordat het oude verkocht is, dan leen je de overwaarde tijdelijk voor. Dat heet een overbruggingshypotheek of overbruggingskrediet. Je krijgt meestal niet je hele overwaarde, je betaalt maanden lang voor drie leningen tegelijk, en als je huis minder opbrengt, moet het verschil ergens vandaan komen. Reken alle drie uit.
Je overbrugging, van overwaarde tot verkoop
De ingevulde bedragen horen bij een verzonnen voorbeeld. Het percentage en de looptijd verschillen per bank; vul in wat jouw geldverstrekker hanteert. De uitkomst blijft op dit apparaat bewaard.
Zo wordt je huis verdeeld
De hele balk is de waarde van je huidige huis. Eerst gaat de hypotheek eraf, dan de verkoopkosten, dan de veiligheidsmarge van je bank. Het oranje deel kun je overbruggen.
Wat houd je over als het tegenzit?
Per verkoopprijs en verkoopmoment: wat de verkoop oplevert nadat je de oude hypotheek (min wat je intussen hebt afgelost), de verkoopkosten en de overbrugging hebt afgelost, min wat je tot dat moment betaalt aan je oude hypotheek en de overbruggingsrente. Eenmalige kosten tellen niet mee. Rood is per saldo een tekort.
Veiligheidsmarge
Waarom je niet je hele overwaarde krijgt
Zolang je huis niet verkocht is, weet niemand wat het opbrengt. Daarom houdt een bank een marge aan. De Consumentenbond schrijft: "Dan houden de meeste aanbieders een veiligheidsmarge van 10% aan. Je krijgt dan maximaal 90% van de getaxeerde verkoopwaarde min de hypotheek op de oude woning."
Huis nog niet verkocht
90%
van de waarde, bij de meeste aanbieders
Min de hypotheek en de verkoopkosten. Bron: Consumentenbond.
Huis verkocht, ook onder voorbehoud
100%
van de waarde, bij ABN AMRO
ABN AMRO rekent met 1,5% verkoopkosten als die nog niet bekend zijn. Andere banken kunnen anders rekenen.
Een overbruggingshypotheek is geen product met vaste wettelijke regels; elke bank kiest haar eigen percentage, verkoopkosten en looptijd. Daarom staan ze in de rekenhulp als invoer. Vraag ze op bij je eigen geldverstrekker voordat je ergens op rekent.
Drie leningen tegelijk, elke maand
Tot de verkoop betaal je de hypotheek van je oude huis, de hypotheek van je nieuwe huis en de rente over de overbrugging. ABN AMRO zegt het zonder omwegen: je hebt dan "3 hypotheken: voor je oude woning, nieuwe woning en de overbruggingshypotheek".
Banken kijken daarom of je dat kunt dragen. Volgens de Consumentenbond gaan de meeste banken akkoord als je genoeg geld hebt om een jaar lang alle lasten te betalen. Is het huis na dat jaar nog niet verkocht, dan wil je niet krap zitten. Het rooster in de rekenhulp laat zien wat zes of twaalf maanden langer kost.
Nieuwbouw: de klok loopt langer
Bij een nieuwbouwhuis betaal je de grond en de eerste termijnen al bij de notaris, terwijl je nog maanden in je oude huis woont. Verkoop je pas als je verhuist, dan loopt de overbrugging dus van de notaris tot na de oplevering. ABN AMRO geeft daarom bij nieuwbouw 36 maanden in plaats van 24.
De Consumentenbond waarschuwt: "Een overbruggingshypotheek afsluiten voor een nieuwbouwwoning kan lastig zijn. Als de bouw te lang duurt, moet je je woning al verkopen voordat je in je nieuwe huis kunt." Leg de verwachte opleverdatum dus naast de looptijd van je overbrugging.
Wat er vóór de notaris aan rente bijkomt, reken je uit met de rekenhulp om bouwrente te berekenen. Wat het bouwdepot daarna per maand kost, zie je bij bouwdepot berekenen.
−?%
Wat als je huis minder opbrengt?
De overbrugging moet je aflossen uit de verkoop, hoe die ook uitvalt. ABN AMRO: "Als de verkoopprijs van je oude woning lager is dan verwacht, kan een restschuld ontstaan." En is het huis niet binnen de looptijd verkocht, dan "moet je de overbruggingshypotheek toch volledig terugbetalen".
Het getal hierboven rekent de rekenhulp voor je uit: zoveel procent mag je verkoopprijs op het verwachte verkoopmoment lager uitvallen dan de waarde die je invulde, voordat je na aflossing van alles niets overhoudt. Los je intussen af op je oude huis, dan telt dat mee. Ligt dat percentage dicht bij nul, dan heb je weinig ruimte. Een verkoopmakelaar kan je helpen de waarde en de verkooptijd realistisch in te schatten.
Twee eigen woningen tegelijk voor de belasting
Tijdens de overbrugging heb je twee huizen. De Belastingdienst laat je oude huis onder voorwaarden tijdelijk meetellen als eigen woning, zodat je ook daarvoor rente mag aftrekken.
Of en hoe de rente over de overbrugging zelf aftrekbaar is, hangt af van je situatie. Laat dat je adviseur of de BelastingTelefoon bevestigen; deze rekenhulp rekent zonder belastingvoordeel.
- Oude huis staat te koop. Volgens de Belastingdienst moet de woning te koop staan, leeg staan en in het jaar van verhuizing of in een van de 3 voorgaande jaren je hoofdverblijf zijn geweest.
- Nieuwe woning in aanbouw. Een nieuwbouwwoning telt als eigen woning als je er zelf gaat wonen en dat redelijkerwijs binnen 3 jaar gebeurt.
- Niet verhuren. Verhuur je het oude huis tijdelijk, dan heb je in die periode geen recht op renteaftrek voor dat huis.
Bronnen
- Consumentenbond, overbruggingskrediet: veiligheidsmarge van 10% bij de meeste aanbieders, dubbele lasten, looptijd meestal 24 maanden, waarschuwing bij nieuwbouw.
- ABN AMRO, overbruggingshypotheek: tot 100% bij een (voorlopig) verkochte woning, 1,5% verkoopkosten als die onbekend zijn, 24 maanden of 36 bij nieuwbouw, drie hypotheken, restschuld.
- Belastingdienst, vorige woning staat te koop: voorwaarden om de oude woning tijdelijk als eigen woning op te geven.
- Belastingdienst, nieuwe woning leeg of in aanbouw: de driejaarseis.
- Belastingdienst, tijdelijk 2 woningen: geen renteaftrek tijdens verhuur van de woning die te koop staat.
Gecontroleerd op 14 oktober 2026. Bankvoorwaarden veranderen; je offerte is leidend. De rekenhulp geeft geen advies en rekent geen belasting uit.