Bouwgrond kopen · zelf bouwen
Kavel kopen: wat kost bouwgrond echt?
De vraagprijs van een kavel is nooit wat je betaalt. Koop je hem van een gemeente of projectontwikkelaar, dan komt er meestal 21% btw bovenop. Koop je van een particulier, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Daarna volgen notaris, leges, grondonderzoek en rente over grond waar nog niets op staat. Vul je kavel in, of twee om te vergelijken.
Je kavel, tot de eerste schop
De ingevulde bedragen horen bij een verzonnen kavel. Zet je eigen prijs en offertes erin; de uitkomst rekent mee terwijl je typt en blijft op dit apparaat bewaard.
Op schaal: waar je geld heen gaat
Het vlak heeft de echte verhouding van de oppervlakte; vergelijk je twee kavels, dan staan ze naast elkaar. Eronder zie je waar je geld heen gaat: grond, belasting, kosten en rente zolang er nog niet gebouwd wordt.
Dezelfde grond, twee belastingen
Btw of overdrachtsbelasting op je kavel?
Het hangt af van wie verkoopt. De Belastingdienst is er kort over: "Levert u als ondernemer een bouwterrein? Dan betaalt u daarover altijd btw." Koop je van iemand die geen ondernemer is, dan valt de grond onder het tarief van 10,4% overdrachtsbelasting.
Van een ondernemer, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of de gemeente
21%
btw over de koopsom
Kavel van € 150.000 · € 31.500 btw
Overdrachtsbelasting betaal je dan meestal niet: de Belastingdienst geeft onder voorwaarden vrijstelling als je zowel btw als overdrachtsbelasting zou moeten betalen.
Van een particulier
10,4%
overdrachtsbelasting over de koopsom
Kavel van € 150.000 · € 15.600 overdrachtsbelasting
Het 2%-tarief voor een eigen woning geldt hier niet, ook niet als je er zelf gaat wonen.
Wat het bij jou wordt, staat in de koopovereenkomst en stelt de notaris vast. Bij een gemeentekavel zie je het vaak letterlijk in de prijs. De gemeente Midden-Groningen noemt in haar koopovereenkomst een koopsom "exclusief 21% btw exclusief kosten koper", met de btw als aparte regel eronder. Vraag het bij twijfel vóór je tekent.
Waarom het 2%-tarief niet geldt voor een kavel
Veel mensen gaan ervan uit dat ze 2% betalen, omdat ze er zelf gaan wonen. Maar het lage tarief hoort bij een woning, en een kavel is nog geen woning. De Belastingdienst noemt het letterlijk: op "grond bestemd voor woningbouw is het 2%-tarief niet van toepassing".
Het tarief van 8% bestaat sinds 2026 voor woningen waar je zelf niet gaat wonen, zoals een tweede huis. Ook dat is voor een kavel niet van toepassing. Voor percelen onbebouwde grond en grond die bestemd is voor woningbouw blijft het 10,4%.
Wat zit er in een v.o.n.-prijs, en wat niet?
Vrij op naam betekent dat de kosten van de overdracht in de prijs zitten. Bij kosten koper betaal je ze zelf. Een gemeente die "kosten koper" rekent, zet het vaak uit in het contract. Het model van de gemeente Boekel noemt notariskosten, kadasterkosten, overdrachtsbelasting en btw als kosten voor de koper.
Twee kavels vergelijken op vraagprijs gaat daarom bijna altijd mis. Een v.o.n.-kavel van € 195.000 kan goedkoper zijn dan een kavel van € 160.000 kosten koper met btw, of juist duurder. Zet ze allebei in de rekenhulp: die zet ze op dezelfde voet.
Wat in een v.o.n.-prijs nooit zit: de kosten van je eigen hypotheek. De hypotheekakte, taxatie en advies betaal je altijd zelf.
Bouwplicht: een gemeentekavel is geen spaarpot
Wie een kavel van de gemeente koopt, tekent vaak voor een bouwplicht en een zelfbewoningsplicht. In de koopovereenkomst van de gemeente Midden-Groningen staat: binnen één jaar na de akte beginnen met bouwen, binnen twee jaar klaar.
"Indien de koper niet voldoet aan of in strijd handelt met het gestelde in lid a, b of c van dit artikel, is de koper aan de gemeente een boete verschuldigd ter grootte van tien (10) procent van de totale koopsom."Gemeente Midden-Groningen, koopovereenkomst kavel, artikel 8a
Daarna moet je er in dat voorbeeld vijf jaar zelf wonen, anders volgt weer een boete van tien procent. Andere gemeenten hebben andere termijnen; het staat altijd in de koopovereenkomst. Zet de termijn in de planning van de rekenhulp, dan zie je meteen hoeveel ruimte je hebt voor ontwerp, vergunning en aannemer.
Rente over grond waar nog niets op staat
Na de levering is de kavel van jou en betaal je hypotheekrente over wat je ervoor hebt geleend. Het huis staat er dan nog lang niet. Eerst komen ontwerp, omgevingsvergunning en een aannemer die kan beginnen. Die maanden kosten rente, en die rente zie je in geen enkele kavelprijs terug.
De rekenhulp rekent die rente per dag uit over je leenbedrag voor de kavel, tussen de levering en de start van de bouw. Schuift de start op, vul dan de nieuwe datum in. Dan zie je meteen wat dat kost, en of je nog binnen de bouwplicht blijft.
Of je de bouw betaalt uit een bouwdepot, en vanaf wanneer dat depot en de rente erover lopen, staat in je hypotheekofferte. Wat een depot per maand kost, reken je uit met bouwdepot berekenen. Koop je een nieuwbouwhuis van een ontwikkelaar in plaats van een kavel, dan heb je de rekenhulp om bouwrente te berekenen.
Een kavel bekijken in Firefox?
Peil voor Funda staat bij Mozilla Add-ons. De extensie is bedoeld om bij een kavel de vraagprijs naast bijkomende posten te zetten. Die eerste indicatie bevat aannames; gebruik de rekenhulp op deze pagina voor je eigen notarisofferte, planning en overige kosten.
De extensie leest de geopende Funda-pagina in je browser, zonder gegevens naar Peil te sturen. Peil is niet verbonden aan Funda.
Versie 1.0.0 is publiek beschikbaar. Deze versie is niet door ons in Firefox getest.
Bronnen
- Belastingdienst, levering van een bouwterrein: een ondernemer die een bouwterrein levert, betaalt altijd btw.
- Belastingdienst, tarief van de overdrachtsbelasting: 2%, 8% en 10,4% in 2026.
- Belastingdienst, waarvoor geldt het tarief van 2%: niet voor grond bestemd voor woningbouw.
- Belastingdienst, vrijstellingen overdrachtsbelasting: onder voorwaarden vrijstelling als je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen.
- Gemeente Midden-Groningen, koopovereenkomst kavel: prijs exclusief 21% btw en kosten koper, bouwplicht (artikel 8a) en zelfbewoningsplicht (artikel 8b).
- Gemeente Boekel, model verkoopovereenkomst bouwkavel: koopsom exclusief btw, overdrachtskosten voor de koper.
Gecontroleerd op 14 oktober 2026. De rekenhulp schat; je koopovereenkomst en de nota van de notaris zijn leidend.